was wird uns das Jahr 2010 wohl bringen? Trendforscher stellen sich diese Frage schon von Berufs wegen und haben dabei festgestellt, dass beispielsweise das stadtnahe Wohnen wieder Wunsch vieler Menschen ist.

Ökologisches Bauen zur Senkung des Energieverbrauchs und als Basis für gesundes Wohnen steht ebenfalls hoch im Kurs. Wie auch das sichere Wohnen, das durch immer mehr ausgefeilte neue Technologien heute für Jedermann möglich ist.

Und mit so einem sicheren Gefühl lässt sich dann auch vollendet entspannen: In Bädern, die bereits seit Jahr immer häufiger zu kleine Wellness-Tempeln werden. Strömungen, die wir im Grundeigentümer Insider dann und wann immer mal wieder aufnehmen und zum Zentrum unserer Berichterstattung machen.

Auch in dieser Ausgabe haben wir wieder eine Fülle von Informationen und Tipps für Sie zusammengestellt: rund um die Themen Grundeigentum, Bauen und Renovieren.

Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre!

Ihr

Grundeigentümer Insider-Team

Bildnachweis (von oben nach unten): Heinrich Lange, Sokaeiko, Rainer Sturm, Inessa Podushko, gabi hamann, Ernst Rose - alle www.pixelio.de

Dachlawinen – was im Schadensfall abgeht.

Der Winter hat Deutschland flächendeckend im Griff. Eis und Schnee legen sich romantisch über Landschaften und weniger romantisch auf Straßen, die zu gefährlichen Rutschbahnen für alle Verkehrsteilnehmer werden.

Auch auf Dächern wird das kühle Gefrorene zum Risiko: Denn die hier entstehenden Schneemassen können leicht ins Rutschen kommen und sich zu Lawinen entwickeln – mit bösen Folgen für Menschen und Dinge, die sich gerade darunter befinden. Wer haftet dann? Diese Frage stellen sich zurzeit viele Grundeigentümer, die ihr Haus so weit wie möglich sichern möchten. Tatsache ist: Wenn ein Fußgänger von einer Lawine getroffen wird, ist der Hauseigentümer zunächst der Haftende – wenn er seine Pflicht zur Verkehrssicherung schuldhaft nicht ausgeübt hat. In schneereichen Gegenden gibt es sogar Vorschriften, wie Dächer exakt gesichert werden müssen – zum Beispiel durch Gitter oder Schneestopper auf dem Dach. Ebenfalls ist es ratsam, Warnschilder aufzustellen, wenn erfahrungsgemäß eine Gefahr von oben droht.

Anders sieht die Haftung aus, wenn Autos durch eine Dachlawine in Mitleidenschaft gezogen wurden – in diesem Fall trägt nämlich auch der Halter des Wagens eine Mitschuld. Er muss damit rechnen, dass sein Auto bei heftigem Schneefall gefährdet ist, wenn er in der Nähe eines Gebäudes parkt. In einem Münchner Fall wurde der Hauseigentümer von der Haftung sogar vollständig freigesprochen, weil er Schneegitter an seinem Dach befestigt hatte. Ein Autofahrer, der seinen Wagen rund 3 Meter vom Haus entfernt geparkt hatte, musste seinen Schaden selbst tragen (AG München AZ 263 C 10893/07).

In jedem Fall ist es sinnvoll, als Hausbesitzer eine Privathaftpflichtversicherung bzw. eine Haus-und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen zu haben.

Forderungssicherungsgesetz – langes Wort hilft Wort halten.

Nehmen wir mal an, der Einzugstermin in Ihr Eigenheim wäre der 15. März. Und aktuell – also gut fünf Wochen vorher – ist deutlich sichtbar, dass dieser Termin nicht zu halten sein wird. Weil das Gebäude noch eher einem Rohbau denn einem schmucken Haus gleicht. Was dann tun? Am besten, man kennt sich juristisch aus. Und weiß von einer gesetzlichen Neuerung, die erst im vergangenen Jahr in Kraft getreten ist.

„Forderungssicherungsgesetz“ heißt das sprachlich sperrige Wort-Ungetüm, das Bauherren zur Seite steht. Und dabei hilft, Baufirmen deutlich an die Einhaltung von Terminen und Vereinbarungen zu erinnern. Wenn der Endtermin der Bauübergabe klar geregelt ist, muss der Bauunternehmer für Kosten haften, die bei Nichteinhaltung entstehen – beispielsweise Mietkosten für eine Wohnung, die der Bauherr interimsweise bewohnen muss. Eine Regelung, die für alle nach dem 1.1.2009 geschlossenen Verträge gilt.

Vorteilhaft ist auch die so genannte „Bestellersicherheit", die einen Schutz vor der Pleite des Bauunternehmers darstellt. Das Unternehmen ist dazu verpflichtet, mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit zu hinterlegen. Doch das neue Gesetz ist nicht nur vorteilhaft für Bauherren: So wird das Recht des Zurückbehaltens von Zahlungen bei Mängeln beschnitten – und zwar vom ehemals Dreifachen auf aktuell das Doppelte der voraussichtlich entstehenden Kosten zur Beseitigung der Baumängel. Weiterer Nachteil: Abschlagszahlungen wegen unwesentlicher Mängel am Bau dürfen nicht mehr verweigert werden.

Experten-Tipp: Mängel exakt festzustellen, schriftlich fixieren und eine Frist für die Beseitigung setzen. Bis dahin können Sie nach den oben genannten neuen Regeln einen Geldbetrag zurückhalten.

Perfekte Vorlage für die Rücklage.

Wenn der Winter an Gebäuden nagt, wird der Frost häufig zu Frust – für Grundeigentümer. Auch in Eigentümergemeinschaften, die sich gegen Schäden nicht nur winterlich rüsten müssen, sondern auch wirtschaftlich.

Nicht jeder ist zu jeder Zeit wirklich konkret darüber informiert, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen sind, obschon das bei jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen meist kommuniziert wird. Wenn’s reicht, sind alle zufrieden. Wenn es aber nicht reicht und die Renovierung nicht aufschiebbar ist, geht es jedem einzelnen ans Portemonnaie. Und das ist ärgerlich – ganz gleich ob die unliebsame Überraschung aus mangelnder Kommunikation entstanden ist oder schlichtweg falsch gerechnet wurde.

Ein Ungemach, das natürlich auch Eigentümern von Einfamilienhäusern drohen kann. Die Frage lautet: Legen Sie pro Monat wirklich ausreichend Geld für urplötzliche oder langfristig geplante Arbeiten zurück? Eine Möglichkeit, diese Summe hart an der Realität orientiert zu berechnen, ist die so genannte „peterssche Formel". Sie basiert auf den Überlegungen eines Architekten namens Peters, der eine Haus-Lebensdauer von 80 Jahren annimmt. Der Instandhaltungsaufwand wird berechnet, indem man die Herstellungskosten mit dem Faktor 1,5 multipliziert. Dabei nutzt die Formel empirische und statistische Daten. Wie’s genau berechnet wird, erfahren Sie zum Beispiel bei Wikipedia unter http://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Erst eingefroren, jetzt glatt – KfW-Förderung.

Die KfW-Förderung erinnert zurzeit ein wenig an Staus, die wegen der aktuellen Wetterlage an der Tagesordnung sind. Mal kommt die Sache ins Stocken, dann läuft es wieder glatt.

Gleich zu Jahresanfang hat die Bank die Förderprogramme zur energetischen Gebäudesanierung eingefroren. Grund dafür war, dass der Bundeshaushalt 2010 noch nicht vom Berliner Parlament abgesegnet war. Im letzten Jahr war so insgesamt ein Fördervolumen von fast 9 Milliarden Euro entstanden – verbunden mit einer CO2-Ausstoss-Reduzierung von 1,3 Mio. Tonnen. Seit 2006 wurden auf diese Weise 1,4 Mio. Wohnungen energiesparend gebaut bzw. saniert. Am 28. Januar löste sich der Stau nun auf – denn Bundesbauminister Peter Ramsauer (CDU) ließ verkünden, dass der Haushaltsausschuss seinem Vorschlag folge, im Vorgriff auf den Haushalt die Sanierungs-Förderung weiter zu führen. Dies soll auch vor dem Inkrafttreten des Haushalts durch Finanz-Umschichtung möglich gemacht werden. Weitere Infos unter www.kfw.de.

Wann spät zu spät ist - Betriebskostenabrechnung.

Fristen fristen ein unklares Dasein: Auf der einen Seite sind sie im täglichen Miteinander notwendig. Auf der anderen Seite setzen sie unter Druck – ganz gleich ob man sie selbst setzt oder eine Frist einhalten muss.

Das gilt auch für Vermieter, die eine Betriebskostenabrechnung an ihre Mieter weiterleiten möchten. Dafür kennt das Gesetz klare Regeln: Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB hat der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Innerhalt dieser Frist muss, die Abrechnung beim Mieter vorliegen. Zum Streit kam es bei einer Betriebskostenabrechnung, die ein Vermieter für das Jahr 2007 am 31.12.2008 beim Mieter nachmittags in den Briefkasten warf. Daraus sollte sich eine Nachzahlung von gut 650 EUR ergeben. Weil der Mieter bereits zuvor seinen Briefkasten geleert hatte, ging die Abrechnung erst im neuen Jahr zu – und damit nach Ablauf der im Gesetz geregelten einjährigen Frist.

Das Landgericht Waldshut-Tiengen in Baden-Württemberg (AZ 1 S 19/09) folgte der Auffassung des Mieters. Der Vermieter könne keine Nachzahlung verlangen, da die Frist verstrichen sei. Es sei von Bedeutung, wann die Abrechnung zugegangen sei, nicht, wann der Brief zugesandt wurde. Nach der Verkehrsauffassung der Region ist der normale Postzugang nachmittags abgeschlossen. So konnte der Vermieter an diesem Tag nach Ansicht des Gerichts nicht mehr damit rechnen, dass der Mieter zu so später Stunde noch seinen Briefkasten leert.

Experten-Tipp: Den 30.12. jeweils als Stichtag wählen und darauf achten, dass kein Wochenende auf diesen Stichtag fällt. Sollte dies so sein, die Abrechnung bestenfalls noch einige Tage zuvor zur Post geben!